案例

张某某与江某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

案号：（2020）浙0802民初3094号

来源：中国裁判文书网

基本事实

家住衢州的张某某将原有房屋卖出后，想购置更大的房子，通过房产中介介绍于2019年4月25日与江某签订《房地产转让合同》，合同载明：甲方将其坐落于衢州市××小区××幢××单元××室的不动产以2200000元的价格出卖给乙方，乙方需支付50000元作为购房定金；乙方需于2019年4月25日支付甲方购房定金50000元，2019年6月30日前双方办理房产过户手续并支付首付款1000000元（含定金在内），余款1200000元于银行放贷后付清，具体以放贷时间为准，于2019年8月31日前付清；

签订本合同后，若甲方违反合同，不予出卖，需双倍退还乙方所付定金，并在解除合同时偿付，若乙方违反合同，不予购买，甲方有权没收乙方所付定金。 

签订合同当天，张某某依约支付5万元购房定金，2019年6月底，张某某通知江某履行合同办理房屋过户手续，但江某以房屋价格上涨为由，提出至少加价50000元或双倍返还定金后解除合同。 

张某某因江某的恶意违约，导致原有房产出售后，一直未能购买到所需房产，现衢州房价出现大幅上涨，其今后买房增加巨大成本，江某的行为给他造成巨大损失，张某某将江某诉至衢州市柯城区人民法院，要求解除双方签订的《房地产转让合同》，同时要求对方双倍返还定金10万元并赔偿原告房屋差价损失25万，合计35万。

裁判要旨

一审法院认为，张某某与江某签订的《房地产转让合同》系张某某与江某的真实意思表示，双方均应严格按照合同约定履行义务。张某某依约向江某支付定金后，江某未在约定期限内履行房屋过户手续，显属违约。 

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。因江某不履行合同义务，张某某变卖原有房产后，未能实现重新购置房产的目的，现由于房价变化等因素，增加原告今后购房成本，造成原告损失。

因双方约定涉案房产于2019年6月30日过户，后因被告拒绝出售房产，故一审法院根据评估公司以2019年6月30日时的估价2380000元计算，被告造成原告损失180000元，如定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失，故原告诉请被告赔偿房屋差价损失合理的部分，一审法院予以支持。

实务启示

购房是普通老百姓生活中的一件大事，买卖双方均应防范在交易过程中可能发生的风险。如选择社会信誉高、正规有保障的房屋中介机构，房屋买卖合同签订后到房产所在地的公证处进行公证。 

房屋买卖合同系双方在自愿、平等的基础上签订的，双方均应严格遵守合同的约定，一旦造成违约，均应承担相应的违约责任。

法律依据

《民法典》第584条　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

《民法典》第588条　当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。

定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。